¿Te están cobrando
de más?

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es el nuevo índice que deben usar los propietarios para actualizar la renta de contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, según la Ley de Vivienda. Se define como el valor mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y una media ajustada, por lo que siempre es igual o inferior al IPC. Si tu contrato es posterior a esa fecha y el propietario aplica el IPC en vez del IRAV, te puede estar cobrando de más.

Depende de cuándo firmaste el contrato. Si lo firmaste antes del 26 de mayo de 2023, la actualización se rige por el IPC (3,1% en octubre 2025). Si lo firmaste después de esa fecha, se aplica el IRAV (2,29% en diciembre 2025). En ambos casos, el propietario debe notificarte la subida por escrito con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento anual del contrato.

Las más habituales son: cargar al inquilino gastos de comunidad sin especificar el importe exacto, obligar a pagar reparaciones estructurales que corresponden al propietario, exigir más de dos mensualidades de garantía adicional, impedir la prórroga legal de 5 años (7 si es empresa), incluir penalizaciones de desistimiento superiores a las establecidas en el artículo 11 de la LAU, y cláusulas que permiten al propietario entrar en la vivienda sin causa justificada.

El IPC (Índice de Precios al Consumo) mide la evolución general de los precios. El IRAV es un índice creado específicamente para el alquiler por la Ley de Vivienda 2023 y siempre tiene un valor igual o inferior al IPC. Por ejemplo, si el IPC está en 3,1% pero el IRAV es 2,29%, el propietario solo puede subir un 2,29% si el contrato es posterior a mayo 2023. La diferencia puede suponer decenas de euros al mes.

Sí. Si el propietario ha aplicado un índice incorrecto o incluido cláusulas abusivas, puedes reclamar la diferencia. El primer paso es comunicárselo por escrito (un burofax da mayor seguridad jurídica). Si no responde, puedes acudir a la OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor), al organismo autonómico de vivienda, o ejercer acciones legales. Nuestra herramienta de análisis de contratos genera automáticamente una carta de reclamación lista para enviar.

Con el IRAV actual (2,29%), un alquiler de 900€ llegará a unos 1.000€ en 5 años si te quedas en el mismo piso. Pero si cambias de piso al precio libre de mercado — que sube un 6,8% de media anual — podrías pagar más de 1.250€. Nuestra calculadora de proyección te muestra el escenario exacto para tu renta.

Depende de tu sueldo, ahorros y el precio de los pisos en tu zona. Invirtiendo el ahorro mensual en S&P 500 (10% anual histórico) puedes llegar a la entrada varios años antes que ahorrando sin invertir. En muchas provincias, sin invertir la entrada del piso sube más rápido de lo que puedes ahorrar. Usa nuestra calculadora de compra para ver tu escenario real.

Una zona tensionada es un área declarada oficialmente como de mercado residencial tensionado por la comunidad autónoma correspondiente, donde la demanda de vivienda supera ampliamente la oferta. En estas zonas, la Ley de Vivienda 2023 establece límites adicionales a la subida del alquiler. Actualmente, Cataluña es la única comunidad que ha aplicado esta medida de forma generalizada. En el resto de España, salvo excepciones locales, no hay tope de precio en el primer alquiler.